17/01/2021 - As próprias características que tornavam as residências um investimento viável e estável estão se esgotando. O aumento dos valores imobiliários está gerando preocupações de que a propriedade de imóveis, há muito vista como um elemento essencial do ideal americano, esteja se afastando do alcance das famílias de renda moderada e baixa. Isso pode ser uma realidade, no entanto, uma nação de locatários não deve ser vista com apreensão. Pelo contrário.
Os dados apresentam um panorama desafiador. Após atingir o pico de 69% em 2004, a taxa de propriedade residencial declinou a cada ano até 2016, quando atingiu 64,3% - o nível mais baixo desde que o Census Bureau começou a rastrear em 1984. Durante a presidência de Donald Trump, a taxa se recuperou, chegando a 66% em 2020, mas essa tendência provavelmente será interrompida por um mercado imobiliário carente de oferta e com aumentos de preços mensais maiores do que no frenético mercado de 2006. Este processo é doloroso, mas não necessariamente negativo. Gradualmente, o ativo mais valioso da maioria dos americanos - sua residência - está se tornando mais líquido. Isso pode ser descrito como uma transformação da liquidez no mercado imobiliário dos EUA.
Mesmo nos mercados mais robustos, as casas unifamiliares sempre foram um investimento altamente ilíquido. As avaliações eram feitas caso a caso, e casas com preços incorretos poderiam permanecer no mercado por meses, aguardando um comprador em potencial - apenas para ver o financiamento do comprador fracassar. Ativos líquidos, como ações negociadas publicamente e títulos corporativos, desfrutam do que é chamado de prêmio de liquidez: seu preço de mercado frequentemente reflete os dividendos ou juros que os investidores obtêm ao mantê-los. Quanto maior a liquidez do ativo, maior o prêmio. Por outro lado, essas mesmas ações e títulos podem sofrer quedas de preço quando os investidores entram em pânico e retiram seu dinheiro do mercado. As casas normalmente eram negociadas com muito pouco prêmio de liquidez. Isso implicava em um custo de compra relativamente baixo em comparação com o custo do aluguel - o equivalente aos retornos de investimento no mercado imobiliário - e preços estáveis ao longo do tempo.
Essas duas características faziam das residências uma opção de investimento atraente para famílias de renda moderada, muitas das quais não tinham recursos financeiros ou disposição para correr riscos nos mercados financeiros. Conforme os investimentos evoluíram, as casas unifamiliares se tornaram mais acessíveis e, em geral, valorizavam lentamente, tanto em momentos bons quanto ruins. No início do século XXI, a automação de avaliações e a securitização de hipotecas começaram a mudar esse cenário. Combinados com a transformação de empréstimos subprime em CDOs considerados mais seguros, eles criaram um mercado imobiliário muito mais líquido.
Como resposta, os preços das moradias dispararam - tornando-se mais sensíveis às flutuações do mercado. Quando os investidores saíram dos CDOs, o financiamento dos compradores secou e todo o mercado imobiliário entrou em colapso.
Pode ter parecido um experimento fracassado na época, mas a financeirização alterou o mercado imobiliário permanentemente. As casas agora são mais propensas a apresentar valores elevados em relação aos aluguéis e a ver seus preços oscilarem com o mercado. As mesmas características que tornaram a compra de uma casa um investimento acessível e estável estão desaparecendo. No entanto, a falta de liquidez que tornava as casas um investimento seguro também limitava a mobilidade e dinamismo da América. Em mercados costeiros com alta demanda por habitação, as forças de mercado normalmente favoreceriam a substituição de residências unifamiliares por duplexes e apartamentos. No entanto, os proprietários existentes relutam em apoiar esse desenvolvimento devido às incertezas sobre o impacto nos valores de seus ativos mais preciosos. O resultado é uma redução no desenvolvimento habitacional e aluguéis extremamente elevados para qualquer pessoa que não tenha a sorte de possuir sua própria casa.
À medida que investidores institucionais ingressam cada vez mais no mercado imobiliário, os incentivos começam a mudar. Grandes investidores podem expandir ou renovar suas propriedades, já que se beneficiam de um maior número de inquilinos em geral, mesmo que os aluguéis individuais diminuam. Ao mesmo tempo, a maior disponibilidade de imóveis para aluguel pode ser benéfica para proprietários em áreas em declínio. Muitas vezes, eles não conseguem se mudar para áreas mais prósperas, pois não conseguem vender suas casas por um valor suficiente para comprar um novo imóvel em outro lugar. Em uma economia mais voltada para o aluguel, no entanto, eles podem se dar ao luxo de experimentar um novo local por alguns anos, sem o compromisso de uma hipoteca ou pagamento adiantado.
Uma nação de locatários pode levar a um mundo onde as decisões de localização sejam determinadas principalmente por preferências pessoais e demandas ao longo da vida. Trabalhadores mais jovens podem optar pelo agito das cidades, enquanto casais que começam uma família podem se reunir com seus pais ou irmãos em cidades menores. Os Estados Unidos ainda não chegaram a esse ponto, e não é apenas porque há poucos apartamentos disponíveis. Enxergar os Estados Unidos como uma nação de locatários requer uma reavaliação do sonho americano da propriedade própria. Historicamente, este país sempre esteve mais associado à expansão para novas fronteiras do que à permanência em assentamentos confortáveis.
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